Gio Code 株式会社　成約物件

2023年12月4日
代表取締役　趙　勝一

2023年11月30日
代表取締役　趙　勝一

2023年11月22日
代表取締役　趙　勝一

2023年11月14日
代表取締役　趙　勝一

2023年11月6日
代表取締役　趙　勝一

2023年10月30日
代表取締役　趙　勝一

2022年12月13日
代表取締役　趙　勝一

平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。
随分久しぶりの投稿になってしまいました（汗）
なかなか掲載許可をいただけるお客様が少ないのが悩ましいところではありますが、今回は「遊休地」の成約事例です。

この物件の以前の所有者は東京都下にお住いの弊社のお客様なのですが（Ａさんとします）、終活の一環で弊社にご処分の依頼をお受けしたのは、甲信越地方の不動産でした。

昨年の11月の記事を見ていただければおわかりいただけると思いますが、弊社は有償にてこの不動産をお引き取りすることになりました。

甲信越地方の不動産ですと弊社ではさすがに販売力が乏しく、お客様の媒介をお受けしていないこの不動産・・・言い方は悪いかもしれませんが、正直「後回し」になってしまっていました。

所謂「塩漬け」状態だったこの不動産の件で、何年か経った最近、とあるお客様よりお手紙が届いたんです（法人のお客様でしたので「Ｂ社さん」とします）。
Ｂ社さんがこの場所でご商売をされたいということで、Ｂ社さんの依頼で連絡をしてきた測量士さんからのお手紙でした。

そのご商売というのが『グランピング』施設だったんです。

今、流行ってますよね。
小さな子供がいるご家族なんかは利用している方が多い様です。
（弊社にもグランピング施設を利用しているスタッフがおりました）

ただ、弊社では住宅用地や太陽光発電用地として遊休地を売買したことはありましたが、グランピング施設として販売するのは初めての経験でしたので、

勉強のために行ってきました(笑)


契約したのは11月中旬
紅葉が非常にきれいな場所でした。
冬はさすがに寒いかもしれませんが、春から秋にかけて家族連れ出来たら非常に楽しい場所なんだろうなと感じました。



弊社で持て余してしまっていた甲信越地方の遊休地が、需要のあるお客様に利用してもらえるのは大変、有意義なお取引でした。

ご成約ありがとうございました！

2022年4月25日
代表取締役　趙　勝一

平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。
本日は「遊休地」というより「用途の限定された遊休地」の成約事例です。

「GioCodeさんが所有している岐阜県の不動産をお客様にご紹介したい」と、この物件に問合せをくださったのは、東海三県でお仕事をされている測量士事務所さんでした。

えっ？・・・
なにを言ってるの・・・？

①測量士さんがなぜ仲介をしているんですか？
②そもそも境界杭が埋没してしまってます・・・
③その土地・・・陥没してるんですが(笑)



最初は、何かの間違いかと思いました（汗）
ところが、この測量士事務所さん「大真面目」だったんです。

①仲介していませんので紹介料も不要です
②測量士なので埋没した境界杭を復元しますので大丈夫です
③陥没している土地を探していたんです

更に？マークいっぱいになってしまった私。

この①と②はわかったんですが、③陥没してる土地が欲しい人っておかしいと思いませんか？
私は普通におかしいと思いました。

すると・・・
ビックリする様な答えが返ってきました。

購入希望者は解体業の会社で、東海三県すべての解体業免許をお持ちの方だそうなのですが、各県に作業場兼廃材集積所を作りたいので、廃材が高く積まれない様にあえて「陥没」している土地を探していたんです。
（都市計画区域内の「高さ」制限に引っかからない為だそうです）

なるほど・・・妙に納得しました。
弊社では販売出来ないと思っていた「塩漬けされた土地」もそんな使い方があるんだなと・・・
私もマダマダ勉強不足です。

という訳で、車で日帰り出張してきました。
会社⇒販売する不動産の立会いの為に岐阜県へ

岐阜県⇒契約するために愛知県あま市にある買主様の作業場
（こちらで重要事項説明と売買契約、引渡しまで完了しました）

愛知県あま市⇒別のお客様（愛知県内）を経由⇒会社へ

トータル17時間、距離にして800キロの長旅になりました。

買主様は私と同じ在日の外国籍のお客様で、日本で頑張って事業をされている方ということもあり、あまり時間をお掛けしない様に1日ですべての手続きを完了しました。

陥没している、道路よりも敷地が低くなっている様な不動産でも、用途によっては需要があるんだなと・・・勉強になるお取引でした。

ご成約ありがとうございました！

2022年4月18日
代表取締役　趙　勝一

平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。
3月に「まん延防止等重点措置」が解除されたものの、感染者数はなかなか下がっていない現状の中、日本経済は回ろうとしています。

オミクロン株に次ぐ新しい新型コロナBA.2株などの情報も出始めていることから、あくまで個人的な意見なのですが「リスクなく生活していくこと」というのが現状は難しいのではないかと考えております。
それでも、感染が再度拡大しないよう弊社といたしましては引き続き感染対策を徹底し営業していこうと思っております。

今回は埼玉県内の収益マンション1箇所の掲載許可をいただけましたのでご紹介させていただきます。

この埼玉県内の収益マンション・・・
物件自体もそれほど古くなく、管理もしっかりされていますので一見すると何の問題もなく売却できると思っておりました。



ところが・・・そんなに甘くないんですよね（汗）
問題が1つございました。

「ローンの利率が高すぎる」

お客様は、購入されてからもう何年も経っているのですが金融機関にローン残高を確認したところ、全然減ってないんです。

実際の家賃収入はマスターリース会社（以下「ML会社」）に入金され、後日お客様のところに手数料を引かれ入金されます。（これを収入Ⓐとします）

同時に、お客様は金融機関にローン代金（支出Ⓑ）と管理費＆修繕積立金（支出Ⓒ）を支払うことになります。

つまり、あくまで基本的な考えなのですが 、
Ⓐ－Ⓑ－Ⓒ＝利益となるわけです。
（月々の話です。他に支出等もありますが割愛します）

正直この利益というのは、出たり出なかったりすることは良くあります。
話が逸れますが、実は私、とある「資産管理会社」の社外役員をやっておりまして、その場合であれば利益は必ず出す様に努めなければなりませんが、一般のお客様の資産の場合、確定申告等で控除を受けられる場合があります。

マンションそのものが資産なので、端的に資産は増えていますし、そのマンションという資産が現金を生まなかったとしても控除等を受けることで間接的な利益を生むことも出来たりします。

一般のお勤めの方なんかですと、「住宅ローン控除」「生命保険控除」「iDeCo」なんかをイメージしていただければわかりやすいかもしれません。

ところが・・・ローン利率が高すぎたために、いくら返済しても借り入れた金額の残高が全然減っていなかったのです。

例えば200万円の新車を買った場合、5年かけて減価償却されます。つまり5年後の償却資産としては価値がゼロになる訳です。（実際は5年後でもそれなりの金額では売れるでしょうけど）
ローンの利率が高いと5年経ってもローンが終わっておらず残高が残っている、そんなイメージでしょうか。

元々、お客様から依頼されていたのが1箇所2部屋ありましたので、2部屋まとめて売却しようという話になりました。
（現在、ワンルームマンションそのものの流通している件数が足りず、高買いしてもらおうという狙いでした）

ここで2つ目の問題が発生しました（大汗）

なんと、この家賃収入をしているML会社が、オーナーが変わるなら家賃を下げると言ってきたのです！

コレ・・・本当にひどい話なんですが、実は法律上は何の問題もないんです。
不動産のオーナー⇒ML会社⇒サブリース先（転貸先）という家賃収入の流れがあるのですが、「借地借家法」という法律でML会社は守られていますので、紛争になったとしても、正直勝ち目が非常に薄くなります。

ざっくりな計算ですが、今回の投資用マンションの家賃が1,000円下がれば、売買価格が50万円近く減額してしますので、売却したい不動産のオーナーからしたらたまったもんじゃありません。

それでも、お客様と色々と相談をして何とか成約を完了しました。
正直、ホッとしています。

今回の不動産のオーナーは地方にお住まいの方で、先日計算書や領収書の手続きの件でお会いしたんですが 「GioCodeさんに頼んでよかったよ」と、仰っていただけました。

理由を尋ねると
・大した儲けもないのに親身になってくれた
・地方に何度も来てくれた
・社長（私）が忙しいのにML会社の交渉もしてくれた
・大損しなくて済んだ
という理由からだそうです。

当たり前のことを仕事でしただけなのに、改めてそう言っていただけると嬉しくなりますね（照）

ご成約ありがとうございました！

2022年4月14日
代表取締役　趙　勝一

平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。
本日は「遊休地」の成約事例です。

この物件の従前の所有者は中部地方にお住まいの弊社の顧客であるお客様なのですが（Ａさんとします）、原野商法の詐欺被害にあってしまい、全く縁のない関東地方の不動産を買わされてしまっておりました。

Ａさんと弊社は投資用マンションの件でお取引をしていた経緯もあり、この関東地方の不動産の処分を弊社に依頼されました。

昨年の11月の記事を見ていただければと思うのですが、弊社は有償にてこの不動産をお引き取りすることになりました。

引取後に不動産の物件調査をしましたところ・・・
面白い物件でした。

・地目は「山林」でも現状は「雑種地」
（宅地比準土地と言う呼ばれ方をします）
・道路付きも良い
・ライフラインの引き込みも比較的容易

宅地比準土地というのは地方あるあるの話でして、建物がない不動産の場合、地目を宅地等に変更せず固定資産税額を抑えることで、自治体が固定資産税の納付を滞りなく行える様にするための措置とも言われております。
逆に言うと、地目が宅地になった場合は売り物としての価値が十分に見込める不動産ということです。
（弊社にて不動産評価レポートを計算したところシッカリと価値がありました）

道路付きもしっかりしていて、ライフラインの引き込みが容易であれば、一戸建てを建てる際にも費用を抑えることが出来ますし、一時期流行したトレーラーハウスの搬入も容易です。

これは・・・思ったより早く売れそうだと思っていたところ、
本当にすぐに売れてしまいました(笑)

購入してくださったお客様（Ｂさんとします）、実は・・・この不動産のお隣にお住いの方だったんです。
純粋に地方暮らしをされていて（都市のせわしない街並みが苦手だそうです）お子様たちが少しずつ独立されていく中、ご自宅に遊びに来たお子さんやお孫さんがゆっくりできる様に隣の土地を駐車場にしたいという希望でした。

敷地面積で50坪ほどありますので、ちょっとしたバーベキューも充分できるほどの広さがあります。



契約前にBさんにお会いしましたが、本当に誠実そうな方で（私と年齢もさほど変わりませんでした）ご家族の為にこの不動産の購入をしたいという希望でしたので、一般の市場価格よりも気持ちですが安価で販売させていただきました。

今は用途がちょっとした広場として使われますが、もしかしたら・・・将来「二世帯住宅」用地として使われる日が来るかもしれませんね(笑)
そんなホッコリする様なお取引でした。

ご成約ありがとうございました！！

2021年9月8日
代表取締役　趙　勝一

平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。本日はお客様よりご相談のあった案件です。

私は、法務大臣認証の日本不動産仲裁機構という団体のADR調停人に登録されています。

ADR (Alternative Dispute Resolution)とは、「裁判外紛争解決制度」と訳されますが、裁判手続きによらずに紛争を解決する手法をいいます。
通常、「裁判」は、ある当事者間の紛争について裁判所が最終的な判断を示すことによって、その争点に最終的な解決を与えます。
これに対して「ADR」は当事者間の自由な意思と努力に基づいて紛争の解決を目指すものです。

ADR手続きは、裁判に比べて、簡易・低廉・柔軟に紛争解決を図ることができますが、裁判のように強権的に紛争を解決させる制度ではありませんので、あくまでも両当事者が紛争解決のために互いに歩み寄る姿勢が不可欠です。
ですから、紛争の原因について真実を追及し、あるいは、自分の正当性を全面的に主張することを望むのであれば、ADRはなじみません。

ADRは、およそ「裁判外」で行われる紛争解決手法のすべてを広く指すものであり、種類や形式が限定されているものではありませんが、紛争当事者のニーズに即して、「和解」「調停」「仲裁」といった形で解決が図られることが一般的です。

とある地方にお住いの弊社の顧客であるお客様が、某S県のワンルームマンションの件で担当営業者を通じて私にアポイントを求めてきました。

ADRの原則的な手続きとして、申し立てを行い選出されたADR調停人が業務に当たるのですが、一般の業務上に於いても相談等を受けることは推奨されています。（サービスの一環と私は捉えています）
とはいえ、私から調停を斡旋する訳にもいかないので「まずはお話を伺ってから」と思いました。

弊社は現在、リモートでお客様と打ち合わせする機会も多く、このお客様も地方のお客様ですので当然リモートにてお話しをするものとばかり思っていたのですが・・・なんと遠路はるばるご来店されました。

ここで私はお客様の「本気」を感じました。

よくよく話しを訊いてみると
・サブリース付
・購入価格は近隣の成約事例のおよそ〇倍
・NOI（純利益）はおよそ年0.7％程度
・当初話した会社（A）と契約した会社（B）と所有者（C）が全部違う
・当初話した会社（A）から半ば押し売りの様な形で契約を（B）とした

ビックリしました（汗）

元々、弊社の顧客であることから委任状をいただき、今回は「せめて、話し合いをしてくれませんかねー？」的な角度で（B）社に問い合わせをしてみることにしました。

くれぐれも誤解のない様に申し上げますが、私は弁護士でも司法書士でもありませんので、「非弁行為」に該当する様な行為は一切行っておりません。

問い合わせたところ・・・さすが不動産会社です。
真摯に対応してくださいました。

詳細については割愛しますが、この（A）社に相当問題があったらしく、扱った物件のトラブルが続出した為、既に（A）社との取引を打ち切って対応していらっしゃったそうです。

投資用マンションの評価というのは、築年数や収入、売買金額のバランス、成約事例等を勘案して検討されています。

どの不動産にも言えることですが、固定資産税が不動産の評価に直結することはほとんどありません。

純利益が年0.7％程度だと、再調達資金の確保まで130年くらい掛かる計算になりますから、相場より圧倒的に高いのも当然ですし、サブリース契約されていますから契約内容の改善の可能性も殆どありません。

さて、困った・・・と思っていると、この（B）社から「買戻し」の提案を逆にいただけることになりました。（もちろん適正な価格での買戻しになりますのでお客様は損してしまいますが）

お客様のお住まいと某S県も相当離れていますし、元本回収に130年掛かるまでいくら頑張って長生き出来たとしても、逆にマンションが朽ち果ててしまうことを考えたら「損して得取れ」した方が得策と考え、またお客様も同じ考えでいらっしゃったので、（B）社に早速買い戻していただきました。

この（A）社、実はもうなくなってしまっているそうです。
そんな状況下でも誠実に対応してくださった（B）社に感謝です。



実は、3年前に日本不動産仲裁機構のADR調停人に登録されてから、本当に沢山の方々から、様々な相談を聞いてきました
不動産のトラブルだけではなく、相続の相談、投資の相談（汗）親子関係の問題から子育て、ワクチン接種の相談に至るまで・・・
もう、調停人とか全く関係なくなってます（笑）

この調停人登録という肩書があるおかげで、お客様がいろんなことを相談しやすくなっているのであれば、必死に勉強したことも報われているんじゃないかな・・・なんて思っています。

本業についてはこれからも一件一件を丁寧に取り扱いさせていただければと思いますし、お客様と相対やリモートを通じて、様々な相談相手になれたらいいなと思いました。

ご成約おめでとうございます！！

2020年4月1日
代表取締役　趙　勝一

平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。
本日より令和2年度が始まりました。

とはいえ、現在世界中で猛威をふるっている『新型コロナウイルス』の影響を受け、日本にとどまらず、世界中が混乱している現状です。

有名人、著名人の感染のニュース、公立学校の休校延長（息子はずっと学校行ってません）、東京では毎日50人以上の感染ニュース等、弊社でも仕事にならない日が結構多かったです。

弊社では3/31まで、お知らせのとおり一部社員の在宅勤務の承認（子供が学生の家庭が多いので）をおこなったり、急ぎではないお客様に関してはアポイントのリスケジュールをお願いしたりと・・・今は感染が拡大しない様な企業努力をしています。

コロナウイルス感染予防対策および拡散防止のために弊社は3/31まで対応を実施しておりましたが、本日より一旦通常業務に戻り、今後の対応につきましても一両日中に協議の上、発表する予定です。

忘れてはならないのが、東京オリンピック・パラリンピックも一年後になってしまったことです。これにより不動産業界への影響もあります。実はすべて一年先送りになってしまいましたので、この延期が日本経済に与える打撃は正直計り知れないと思います。

皆様も、不要不急の外出を控え、手洗いを欠かさず、一人一人の意識をもって、この新型コロナウイルスに立ち向かっていきましょう！！

さて、気を取り直して今回は2件の成約物件の記事です。

この不動産は今年の1月と3月に依頼のあったワンルームマンションです。
実は過去に不正融資等を行っていた某金融機関の影響で投資用マンション（住宅ローンでないもの）の評価（融資）が著しく下がっています。

投資用マンションの評価というのは、難しいので内容は割愛しますが、その不動産の築年数や収入と売買金額のバランス、成約事例等を勘案しています。

どの不動産にも言えることですが、固定資産税が不動産の評価に直結することはほとんどありません。

ところが今は融資をする、しない以前の問題になってしまっており、投資用マンションに関しては、融資の申し込みすら受け付けなくなってしまっている金融機関が増えてきてしまっています。

これでは、現在所有しているオーナーさんはたまったもんじゃないです。
・所有者（オーナー）さんは売りたい
・買主候補さんはもちろん買いたい
・融資は受け付けない

誰も売れない＆誰も買えない、完全な貸し渋り状態です（汗）

そんな中でも、積極的に対応してくださる金融機関にお願いして、3月末までに2件とも決済が完了しました。

弊社が・・・というより私が不動産業界にそれなりにいますので、様々な金融機関と取引したことがあり、不動産の内容によって対応してくれる金融機関と折衝できるのが強みなのかもしれません。

せっかく、売り手と買い手のニーズがあるのに金融機関が繋いでくれない状況は、このコロナウイルスの影響もあり、もうしばらく続くことが予想されます。

某上場企業の担当者と打ち合わせした際も「収益の見込める一棟物」には対応できても「開発用地等の土地」に関しては一旦ストップしているという情報も入ってきております。
（開発期間が中～長期の不動産の場合、その間の社会情勢が予測出来ないのが原因と思われます）

不動産業界にとどまらず、世界経済、日本経済の先行きが全く見えない状況ではありますが、コロナウイルスに負けない様、これからも一件一件を丁寧に取り扱いさせていただければと思います。
（現在のところ6月までは弊社も金融機関の決済予定の不動産を沢山抱えてます：笑）

ご成約ありがとうございました！！

令和2年1月30日
代表取締役　趙　勝一

平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。
なかなか紹介OKが戴けるケースが少ない中、本日は2件の掲載許可をいただけましたのでご紹介させていただきます。

1件目の物件は東京都内の収益マンション。
令和1年9月にご依頼いただいたワンルーム案件です。
このお客様（Aさんとします）の不動産の取扱は2件目でして、実はすぐに販売できると思っておりました。

しかし、決済前日にまさかのキャンセル！！

慌ててお詫びに伺い、最悪弊社で決済して買い取ろうかとも考えておりましたが、銀行に融資の申し込みをしてもさすがに1日で銀行から融資されるはずもなく困っていましたが、Aさんが非常に良い方で
「GioCodeさんは1件売ってくれたから信用している。しっかり売り切って下さい」とありがたいお言葉をくださいました。

嬉しかったですね。
弊社スタッフとお客様の信頼関係があればこそ、この様なご提案を頂戴出来るんだなと思うと、本当に感謝しかありませんでした。

その様な提案を戴けるお客様にこれ以上ご迷惑を掛ける訳にはいきませんから、利益度外視で、先日やっと決済が終わりました。

Aさん
この度はご迷惑をお掛けしたにもかかわらず、弊社に任せていただき本当にありがとうございました。これからも宜しくお願い致します。


2件目の物件はなんと大分県のワンルームマンション
所有者様（Bさんとします）から依頼を受けた際、正直驚いたでは済まされない話ばかりでした。

①築年数が古い（旧耐震でした）
②令和1年9月に〇千万の価格で原野商法の会社（X社とします）から買わされた
③そのX社は別の原野商法の会社の逮捕以降、連絡が取れない
④鍵が無い
⑤管理組合の所有者変更がなされてない
⑥不動産の状況がわからない

この番号に回答をすると・・・
①インスペクションの問題がある
②実際の取引事例が〇十万の不動産
③会社が無いので瑕疵担保責任を追及できない
④中の状況を確認出来ない
⑤管理費等が滞納になっている
⑥賃貸契約の有無すらわからない

一昨年の10月に社員の親族の成年後見制度で大分のマンションを処分した時の不動産屋に問い合わせたところ「あ・・・あの物件って過去に精神的瑕疵が起こったマンションですよね」と言われ（実際にその部屋で精神的瑕疵があった訳ではないのが救いです）さすがにクラクラしてきました（汗）

弊社からお客様に提案したのは
◇儲けることは100％不可能
◇売れたらラッキーと思って
◇交通費は出してね
◇本当に期待しないでね、やれるだけやってみるから

これしか言うことが出来ませんでしたが、Bさんからの強い希望もあって取り組むことにしてみました。

やっぱり実直に仕事をしていると、良いことって起こるんですね。
問い合わせた不動産屋さんが「管理組合」を知っていて教えてくれました。
早速、弊社は管理組合に連絡したところ、思わぬお返事を頂きました。
・管理費は滞納しているが4ヶ月
・マンションは賃貸中で、管理会社も知っている
・管理会社に連絡してくれ

これを聞いた弊社がすぐに管理会社に連絡したところ、本当に良い人たちで・・・言い方が適切かどうかはわかりませんが「大分の人って良い人ばっかりだ」と本当に思いました。

・3ヶ月分の家賃はお預かりしている
・管理組合と協議して買ってくれる人を紹介してくれる
・でも値段は安いよ

まさに神対応！！

弊社がいくら全国の不動産を扱えると言っても、地元の不動産屋さんよりはフットワークは悪いですし、金額の目線も多少高くなることもあります。

しかし、大分の皆様は弊社に色々とご教示くださり、解決の糸口を示してくださいました。本当にありがとうございます。

大分！大好きだ！！（笑）

ということで行ってきました大分県


空港に足湯温泉がありました（笑）


レンタカーで別府を抜けて大分駅方面へ


何とか少額ながら決済を済ませ、売主のBさんの清算も無事に完了しました。

Bさんの話によると、複数枚の住民票や印鑑証明をX社に渡してしまっており、今後の対応も弊社でお受けする運びとなりました。

・マンションを持分で渡す不届きな会社もある様です
・この様な会社に共通しているのは宅地建物取引士が居ないそうです
・騙されて買ったしまった不動産でも流通性や収益性を見定めながら、再販や処分することも出来ます

弊社に一度、ご相談いただければ解決策が見つかるかもしれません。

今回ご紹介した成約事例は、周りの皆様のご厚意やご協力をもって初めて成立した案件ばかりです。

この場をお借りして深く御礼申し上げます。

ご成約おめでとうございます！！

令和1年10月15日
代表取締役　趙　勝一

平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。
今回は珍しい成約物件の記事です。

なんと北海道（虻田郡）の不動産です。

今回の買主様は企業様（法人）しかも・・・外国籍のお客様でした。
確かに本年度の地価公示価格の発表によると虻田郡の一部の地域に限ってですが、著しく価格が高騰しています。外国人投資家が購入されているケースが圧倒的に多い様です。

それがなぜ今回商品化されたのか・・・
①地方にお住いのお客様が昭和の頃から長期にわたって虻田郡に不動産をご所有されていました。
↓↓↓
②そのお客様が原野商法の二次被害にあいそうになり
↓↓↓
③弊社がその間に入り、事なきを得ました。
↓↓↓
④お客様の依頼に沿って虻田郡の不動産を処分しました。
（これをA不動産とします）

ところが！
お客様も知らなかった不動産がA不動産の隣にあったんです。
（これをB不動産とします）





⑤今回の買主様はA不動産、B不動産と隣接する場所で事業をされており事業の拡張をしたくA不動産、B不動産の購入に動かれました。
↓↓↓
⑥B不動産をお持ちのお客様と買主様との契約、決済が完了し、その後A不動産を所有する弊社と買主様との契約、決済が完了しました。

今回の買主様は「宅建業者でない」方なので、宅地建物取引士による重要事項の説明が必要でしたので・・・行ってまいりました虻田郡

朝8時台の飛行機で新千歳国際空港へ
↓↓↓ 　　

レンタカーで片道120キロ離れた虻田郡へ（往復250キロ弱）
↓↓↓ 　　　　
夜7時台の飛行機で羽田空港へトンボ帰り
1日の総移動距離2700キロの大移動でした。

現地にて、地元の司法書士の先生や不動産屋さんとも商談させていただいたんですが、この界隈の不動産は面積と内容がフィットすると評価証明額額が数百円の不動産でも数百万円で流通している現状を目の当たりにさせていただきました。

評価証明額額が数百円の不動産に価値がないというのは机上の空論でしかなく、実務的には存在しているということが改めて立証されたと感じることのできるお取引きでした。
（実際、評価証明額と不動産売買額がイコールになることは実務上、殆どありません）

元々、原野商法に利用されてしまった土地が、その形を変えて地元のお客様に還元されていくことは弊社にとって価値のある取引ですので、弊社（A不動産）はお客様（B不動産）の半額以下で販売させていただきました（笑）

売れる可能性の低い土地でも必要なお客様にとって「大切な資産価値」に変わることは宅建業者として「価値あるお取引」であり、誇らしく思える素晴らしい取り組みです。

ご成約おめでとうございます。

平成31年5月31日
代表取締役　趙　勝一

平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。
令和最初の記事は成約物件の報告です。
ご時世なんでしょうか・・・なかなか紹介OKが戴けるケースが少ないんです。

物件は東京都内の収益マンション。
平成31年2月にご依頼いただいたワンルーム案件です。

築年数は比較的新しいのですが
◇当時の購入価格が高かった。
◇ローン利率は、許容範囲。
◇現在サブリース付。
◇ローンよりも支払いが結果多かった。

素朴な疑問として「なんで、こんな高いの買ったの？」
と、お客様に尋ねてみると・・・

◇言われるがまま購入してしまった。
◇都内の良い場所に惹かれた。
◇手出しが少ないから大丈夫だろうと思った。

先ず、弊社はお客様に対して
・その不動産の収支計算表を作成し
・保有し続ける場合の収益対象表と売却した際の収益対象表
・現在のローン残高と購入額との比較からの所得税見込計算

これを必ず説明しております。
それだけではなくその不動産の立地からみたサブリース費用の変動の可能性も説明しております。

収益マンションの最大のリスクは「収益ベースに合わない現実」です。

今回の物件はサブリースが付いており
メリットは収益が安定している
リスクは収益が削られる
一長一短です。

昨年のNEWSにもなりましたサブリース会社の経営破綻を鑑みても容易に想像できるのですが、「無理のあるサブリース契約」であったり「立地条件と築年数で変動される可能性」を考えると今回の収益マンションはこのお客様にとってちょっと無理のある購入だったと考えました。

実は、近年の不動産は新築住宅の販売、オフィスビルの建設は若干ながら伸びていますが、都心の賃貸住居の入居率は空室が増えているんです。

これは、賃貸住居の場合、不動産によって空室が目立ったり、逆に全く空室が無く盛況していたりと格差が出始めています。
先程説明した通り、その不動産の立地からみたサブリース費用の変動は激しいと私は判断しました。
（この様な説明が出来るのも賃貸不動産経営管理士の強みです）

今回は、この収益マンションの築年数が比較的新しいことから、収益マンションの買い取り、バリューアップ、再販に特化した会社に販売させていただきました。

ローン残債を償却することを最優先して、お客様の手出しもローンの繰り上げ返済手数料程度でなんとか処理できました。

個人のお客様が収益用のワンルームマンションを購入する場合、一般法人の購入する収益用のワンルームマンションに比べて、節税効果は少なくなる場合があります。
（相続税対策の小規模特例や簿価額計算等）

収益用のワンルームマンションを購入する場合
・事業者を見定めること
・収益と損益の見込みとローン金額のバランスをとること
・購入後の管理体制（サブリースの内容等）を確認すること
・節税出来る要件を知っておくこと
・転売する場合の流通性を理解しておくこと

これだけわかれば「失敗」する可能性は相当減らせられるはずです。

・価格の根拠を明らかにしてくれなかったり
・節税出来る要件が曖昧でわからなかったり
・転売する場合の流通性を教えてくれない

そんな宅建業者と取引すると、今回のお客様の様に後から大変な後処理をしなければいけなくなってしまいます。

・田舎の実家や田畑等の不動産が残っていても現在は空家対策や相続控除が整備されつつあります
・騙されて買ったしまった不動産でも流通性や収益性を見定めながら、再販や処分することも出来ます
・築古の物件で銀行評価が低かったとしても近年の法改正により、区分所有法を援用して分筆することで再販性を高められる場合があります

弊社に一度、ご相談いただければ解決策が見つかるかもしれません。

今回は広告が出来なかった為、約3ヶ月の期間を費やしました。
弊社は5月決算なのでお客様にもサービス出来ました（笑）

ご成約おめでとうございます！！

平成31年4月1日
代表取締役　趙　勝一

平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。
いよいよ、平成も最後の月を迎えました。

1ヶ月後には新しい元号になります。
（本日、新元号が「令和」と発表されました）
私が高校生の時に終わった昭和、始まった平成、迎える令和、感慨深いです。

昭和に生まれ、平成の時代には私自身も色々なことがありました。
社会人になり、結婚をし、子供はもう高校生です（笑）

さて、気を取り直して今回は成約物件の記事です。
今回の成約物件は弊社としては珍しいなんと地元（八潮）の不動産です。
（実際、弊社の収益物件の成約事例では東京、神奈川、大阪が圧倒的に多いです）

既に2月に売買契約は完了しており、3月末に引渡と決済を完了しました。

今回のお客様は企業様（法人）です。
製造業をされている工場が外国からの低価格の商品に押され、年齢的にも会社を閉鎖されることとなり、弊社にて新しい製造業のお客様を買主として客付させていただきました。

昭和を象徴する高度成長期（私の親の世代です）は製造業が支えていたと言っても過言ではありません。
MADE IN JAPANの製品の素晴らしさが世界に認められ日本は大きく成長しました。

昭和35年頃から昭和45年までの1960年代から1970年代の高度経済成長期には1964年（昭和39年）に開催された東京オリンピックや1970年（昭和45年）に開催された大阪万博などによる特需などがあった。そして1968年には国民総生産（GNP）が、当時の西ドイツを抜き第2位となった。東海道新幹線や東名高速道路といった大都市間の高速交通網も整備されていった。また、戦後、焼け野原で何もないところから世界第2位の経済大国まで上り詰めたというのは世界的に見ても例が無く、第二次大戦終戦直後の復興から続く一連の経済成長は「東洋の奇跡」（英語では「Japanese miracle」）と言われた。この驚異的な経済成長への憧憬や敬意から、日本を手本とする国が現れ始める（マレーシアにおけるルックイースト政策など）。現在では、「戦後昭和」の代名詞として1960年代の映像資料が使われる事が多い。

しかし弊害もあり、経済成長の陰で急速な工業化に伴い環境破壊が起こり「水俣病」や「イタイイタイ病」、「四日市ぜんそく」「第二水俣病」といった各地の公害病の発生、大量生産の裏返しとしてのゴミ問題などの公害の問題が高度経済成長期後半になると深刻化した。

また、都市への人口集中による過密問題の発生と地方からの人口流出による過疎問題が発生した。高度経済成長時代も後半はその政策の見直しを迫られ、1967年の第2次佐藤内閣による公害対策基本法の制定や1972年の田中角栄による『日本列島改造論』の提唱につながることになる。

高度成長期には、近代的なインフラが集中的に建設されたため、2020年代以降、一斉に寿命を迎えて利用に支障を来すなど社会問題化することが予見されている。このため政府は、2013年より「インフラ長寿命化基本計画」を立案して対策に乗り出している。

（Wikipediaより抜粋）

私の親の時代に起こった高度成長期に建設された不動産が、老朽化や建て替え後の新築物件の販売など、形を変えて今の弊社の業務に繋がっていることを実感します。今回の買主様はMADE IN JAPANの製品に拘り、素晴らしい商品を次々と世に送り出している有名企業様です。

恐らく、今回の決済が平成最後になると思います（駆け込み需要等あれば別ですが）平成の最後に、会社のあるこの八潮市内で、新しい令和に受け継がれる。MADE IN JAPANの製造業のお客様に仕事が出来たことは大変嬉しく、丁寧に取り扱わさせていただきました。

ご成約おめでとうございます！！

物件は東京都に2件、神奈川県に1件の収益マンション。
平成29年10月にご依頼いただいたワンルーム案件です。

この案件の共通する特徴として
◇売買価格はかなり高めだった。
◇ローン利率も高めだった。
◇現在入居中ですがサブリース付。
◇ローン超過している為、貯金が出来ない。

不思議だったのは「なんで、こんなに買ったの？」
？マークいっぱいのお客様でした。

よくよく話を訊いてみると・・・
◇購入はトータルで5件（内、2件は現在も販売中）
◇言われるがまま購入してしまった。
◇銀行金利が良くわかってない。
◇1件買った後はマイナスを取り返す為の購入だった。

久しぶりに、お客様にお説教してしまいました（汗）

先ず、お客様に
・1件ずつ収支計算表を作成し
・保有し続ける場合の収益対象表と売却した際の収益対象表
・現在のローン残高と購入額との比較からの所得税見込計算

全て説明したら、お客様は絶望的なお気持ちになられた様で、早速弊社に売却の依頼をして
くださいました。

弊社はこの様なケースの場合、他の宅建業者に介入してもらいます。
他の宅建業者から「適正価格」「収支計算」等、弊社と同じ手続きをしてもらい双方の比較をして
もらいます。これは「売却価格の公正」を図る手法です。
※1社のみで取引をすると「不動産屋の言い値」になってしまいますので「根拠を明らかにして」
キチンと説明してもらいましょう。

収益マンションの最大のリスクは「収益ベースに合わない現実」です。

今回の物件はサブリースが幸いにも付いています。
メリットは収益が安定している
リスクは収益が削られる
一長一短なんです。

今回は、このサブリースをメリットとして活用し、ローン残債を償却することを最優先課題として、
販売活動をさせていただき4ヶ月での決済となりました。

以前にも申しましたが、利回りが確保出来ていたとしても、耐年係数等の問題で融資条件に制限が
掛かってしまっていたり、実際の流通価格より高いローン残高では抵当権抹消の障害になってしまっている現状がありますので尚更ローン残債を償却することを最優先課題とせざるをえない訳です。

残り2件のうち1件も近々に決済までたどり着きますので、残りは1件のみとなります。
（この1件もカナリ手強いですが、頑張ります）

個人のお客様が収益用のワンルームマンションを購入する場合、一般法人の購入する収益用の
ワンルームマンションに比べて、節税効果は少なくなる場合があります。
（相続税対策の小規模特例や簿価額計算等）

収益用のワンルームマンションを購入する場合
・事業者を見定めること
・収益と損益の見込みとローン金額のバランスをとること
・購入後の管理体制を確認すること
・節税出来る要件を知っておくこと
・転売する場合の流通性を理解しておくこと

これだけわかれば「失敗」する可能性は相当減らせられるはずです。

・価格の根拠を明らかにしてくれなかったり
・節税出来る要件が曖昧でわからなかったり
・転売する場合の流通性を教えてくれない

そんな宅建業者と取引すると、今回のお客様の様に後から大変な後処理をしなければならなくなってしまいます。

・田舎の実家や田畑等の不動産が残っていても現在は空家対策や相続控除が整備されつつあります。
・騙されて買ったしまった不動産でも流通性や収益性を見定めながら、再販や処分することも
　出来ます。
・築古の物件で銀行評価が低かったとしても近年の法改正により、区分所有法を援用して
　分筆することで再販性を高められる場合があります。

弊社に一度、ご相談いただければ解決策が見つかるかもしれません。

今回は広告があまり出来なかった為、思ったより時間を費やしましたがお客様にお説教した甲斐が
ありました（笑）

ご成約おめでとうございます！！

今回はいつもと趣向の違う面白い物件の成約情報です。

2年程前・・・とある『原野商法の被害者』のお客様がお持ちだった北海道某所の広大な土地をお客様の依頼で処分したことがありました。

当社としては売れる可能性の『極めて』低い土地
↑↑↑
当然の様にこう認識しておりました。
・公示地域の指定もない
・成約の情報もない
・実勢価格の基準もない
さすがにこれではどうすることもできませんでした。

ところが！！！
こんなケースもあるんだな・・・と思う出来事がありました。

宅建業者は価格の評定について「地価公示法」を価格形成の指標とするケースが多く、
価格の種類は「正常価格」を基準とすることが殆どです。
今回は市場価値と乖離されたパターンにたまたまはまったんですね。
そう・・・「限定価格」に当てはまりました。

某会社の運営業務に抵触する地域の「土地の取り纏め」を御縁あって
当社が請け負うこととなり、約3ヶ月で1000坪を超える不動産を売買させていただきました。

当社の取扱いから考えてみると確かにボリュームの小さい案件かもしれませんが、
売れる可能性の低い土地でも必要なお客様にとって「大切な資産価値」に変わることは
宅建業者として「価値あるお取引」であったと思います。

昔の有名な総理大臣が言ってました。

『日本の不動産神話は決して崩れない』
それをしっかり感じることの出来た素晴らしいお取引きでした。

お客様の中にはこんな方いらっしゃいませんか？
・田舎の実家や田畑等の不動産
・騙されて買ったしまった不動産
・利益の出ないマンション
・築古の活用できていない物件
・再建築不可物件　　etc・・・
当社に一度、ご相談いただければ解決策が見つかるかもしれません。

今回もご成約ありがとうございました。

物件は東京都新宿区にある築19年目の収益マンション。
平成28年7月にご依頼いただいたワンルーム案件です。

この案件の特徴として
◇リーマンショック以前の為、売買価格がかなり高めだった。
◇当時のローン利率は安めだった。
◇現在入居中。
◇ローンを完済して、お客様の手出しを極力なくして処分したい。

当時の収益マンションは人気が高いものの、空室が懸念され、
入居者がいても購入価格が高い為、収益ベースに合わない現実があります。

弊社はまずお客様より依頼を受け、管理会社から管理規約を取り寄せ、
ローン会社より融資残高を確認し、弊社以外の宅建業者を介し
（これにより「売却価格の公正」を図ります）売却価格を確定し販売しました。

入居者が居ることから、収益ベースでのお客様を探していたところ、
直ぐに見つかったので平成28年8月30日に無事に決済を完了しました。

2ヶ月足らずのスピード決済です。

昭和終期～平成初期にかけての所謂バブル時期もそうですが、販売価格が高騰している時期の収益物件は個人投資家にとって、それなりのリスクを伴いますので、信頼のおける事業者が近くにいることや
一社だけでなく価格の公正さを確認出来る事業者を係らせることが大切であるとお客様も今回のお取引で自覚されたと思います。

お客様の手出しも、僅か数万円に抑えることが出来ました。
何とか…依頼を早期に解決出来たので内心「ホッ」としています（笑）

ご成約おめでとうございます。

物件は埼玉県某駅から徒歩数分の13階建てマンション。
平成28年1月にご相談のあった築10年ちょっとの4ＬＤＫ案件です。

◇ご主人からのご相続
◇現在、居住中
◇お子様がお住まいの地方へのお住み替えを希望

実は…このお客様、悪い都内の不動産屋に騙されてかなりの被害を受けており、
最初は弊社スタッフに対しても疑心暗鬼だったそうです。

まず、弊社の対応として、ホームページの取扱業務にもあるとおり、
お客様へ加害事業者の情報開示をし、埼玉県暴追センターへの情報提供を行いました。

次に、弊社以外の事業者1社を交え、3者間での金額交渉（これによって、金額の公正を図りました）
販売を行う事業者も別に1社入って頂き、なお一層の公正さを図ることにより、お客様のご信頼をいただけました。

お客様のお住み替えの期間も考慮して、平成28年1月31日に無事、売買契約を締結し、
お住み替えの物件案内、手続きも弊社にて一括してご依頼いただけることとなりました。
お客様のお引越しと決済の完了は2月末～3月あたりでしょう。

ご主人と幸せな時間を過ごされた自宅は、今後また新しい家族の住まいとして生まれ変わり、
弊社もそんな幸せな時間を過ごしていただけるご家族にご案内出来る様に、丁寧に販売していく所存です。

ご成約おめでとうございます。

物件は茨城県日立市にある築30年の一戸建。
平成27年4月下旬にご相談のあった案件です。

◇未相続（相続権者は2人）
◇内、おひとりが居住中
◇完済済みの抵当権が抹消されてない

なかなか…ややこしい案件です（汗）

まず、相続権者が2人であることを確認してから、財産分割協議書を司法書士に依頼して作成。
次に、弊社にて買主との金額交渉を重ね、売却金額の確定。

地方税の滞納等がないことを確認し、抵当権解除の手続きを済ませ、居住中の相続権者のお引っ越しも完了し、平成27年6月19日に無事、売買契約を締結出来ました。

約2ヶ月ほどの期間が掛かりました。

お父様の残した自宅は、築年数の関係から残念ですが取り壊すことになってしまいましたが、生まれ育った家を手放すという心境をお察しし、弊社も真心込めてお取扱いさせて頂きました。

ご成約おめでとうございます。